Nhắc tới diện tích của một căn hộ chung cư, có hai cách tính diện tích phổ biến nhất là: diện tích tim tường và diện tích thông thủy. Diện tích tim tường là gì? Diện tích thông thủy là gì? Cách tính diện tích căn hộ chung cư như thế nào? Đó là câu hỏi mà rất nhiều khách hàng thắc mắc khi đi mua nhà, căn hộ chung cư.
Cùng Hoozing tìm hiểu về các khái niệm cơ bản về diện tích căn hộ thông qua bài viết dưới đây nhé!
Diện tích tim tường và diện tích thông thủy là những khái niệm có ý nghĩa hoàn toàn khác nhau, quy định về cách tính diện tích của một căn hộ hoặc chung cư, nhằm đảm bảo nghĩa vụ của bên bán và quyền lợi của bên mua.
Diện tích tim tường là gì?
Tim tường là cách tính diện tích đo từ tâm tường ở trung tâm căn hộ. Hay còn được gọi là “diện tích sàn xây dựng”. Diện tích tim tường được tính bao gồm tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Diện tích tim tường còn có một tên gọi khác nữa là diện tích phủ bì, ngoài ra diện tích tim tường trong tiếng Anh là Built-up area.
Cách tính diện tích tim tường được áp dụng theo công thức như sau:
Diện tích tim tường = Diện tích tường ngăn phòng + diện tích ban công, logia + diện tích để ở
Vậy mục đích của việc đo diện tích tim tường nhằm để làm gì?
Bởi vì xét về khả năng thực thi quyền sở hữu cũng như hạn chế tranh chấp thì đo theo tim tường là một phương án hợp lý hơn so với đo theo diện tích thông thủy. Một điều cần phải lưu ý nữa là không phải khoảng không gian đậm đặc của các bức tường sẽ không sử dụng được, đối với các bức tường phân chia căn hộ mà không phải là tường chịu lực, thì bạn hoàn toàn có thể khoan vào đó để lắp các giá đỡ tủ, TV, kệ, tranh,…
Như vậy rõ ràng là bạn có thể thấy việc đo theo diện tích tim tường sẽ giúp làm mình bạch được quyền sở hữu căn hộ của bạn, mà đo theo diện tích thông thủy sẽ không áp dụng được.
Tuy nhiên, cách đo theo diện tích tim tường cũng có nhược điểm. Đó là một số căn hộ có nhiều cột chịu lực và có thể cả hộp kỹ thuật đi qua. Như vậy sẽ thiệt thòi hơn. Hiện nay, các doanh nghiệp bao giờ cũng chia đều tất cả các chi phí và lợi nhuận mong đợi cho từng mét vuông bán được.
Diện tích thông thủy là gì?
Trước khi đi vào tìm hiểu diện tích thông thủy là gì, thì bạn cần phải hiểu nghĩa của từ “thông thủy” trước cái đã. Thông thủy là một từ Hán-Việt, có nghĩa là nơi nước có thể chảy qua mà không gặp phải bất cứ sự cản trở nào. Từ này cũng được sử dụng nhiều trong lĩnh vực xây dựng, thiết kế và kiến trúc. Vậy còn diện tích thông thủy là gì?
Thông thủy là diện tích tính bằng cách căn hộ đo theo những nơi nước có thể lan tỏa. Diện tích thông thủy còn được gọi là “diện tích sử dụng căn hộ” bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, logia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó. Diện tích thông thủy sẽ không tính tường bao quanh ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.
Diện tích thông thủy = {Diện tích tường ngăn phòng + diện tích ban công, logia + diện tích ở} – {Diện tích tường bao quanh + tường phân chia căn hộ + diện tích sàn có cột + hộp kĩ thuật}
*Lưu ý: Khi tính diện tích logia thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp logia có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong diện tích tường chung.
Mục đích của việc xác định diện tích thông thuỷ là để người ta có thể xác định được diện tích sử dụng thực tế của họ so với diện tích mà họ phải bỏ tiền ra để trả. Diện tích thông thuỷ càng sát với diện tích bao ngoài càng tốt, vì còn tuỳ thuộc điều kiện kiến trúc, kết cấu mà diện tích thông thuỷ có thể mở rộng đến mức nào đó lớn nhất có thể. Trên thực tế nhiều người không để ý đến diện tích thông thuỷ hay diện tích sàn xây dựng mà chỉ biết diện tích được thể hiện trong giấy tờ mua bán, do đó người mua hay sử dụng rất dễ bị thiệt hại nếu không để ý hai loại diện tích này.
Ngoài ra đối với người thiết kế xây dựng hay kiến trúc sư, mục đích của họ phải thiết kế kiến trúc và kết cấu sao cho diện tích thông thuỷ là lớn nhất và thông suốt nhất để phù hợp với công năng chính của căn hộ hay phòng ốc đó.
Để hiểu rõ về diện tích thông thủy khi tính diện tích căn hộ cho người mua nhà thì chúng tôi xin đưa ra các ví dụ sau đây:
Ví dụ
Trong căn hộ của ông A ở phòng 101, căn hộ hàng xóm là B và C lần lượt ở phòng 102 và phòng 103. Căn hộ của bạn có 2 phòng ngủ, 1 phòng tắm, thì phần tường ngăn giữa 2 phòng này và tường ngăn phòng tắm bên trong căn hộ + ban công + lô gia sẽ thuộc phần diện tích thông thủy. Và phần diện tích tường ngăn giữa căn hộ A của ông với căn hộ hàng xóm B và C + diện tích sàn có cột + hộp kỹ thuật bên trong căn hộ sẽ không nằm trong phần diện tích thông thủy này.
Vậy quy định diện tích căn hộ được ghi trong sổ hồng hiện nay là gì?
Trước đây, khi Thông tư 16/2010/TT-BXD vẫn còn hiệu lực, các nhà làm luật cho phép Chủ đầu tư được quyền chọn một trong hai phương pháp tính diện tích nà
y để áp dụng trong Hợp đồng mua bán. Điều này dẫn tới rất nhiều vụ việc “lùm xùm” giữa Chủ đầu tư và người mua nhà, bởi lẽ thường Chủ đầu tư thường sẽ chọn phương pháp tính tim tường, lý do là cách tính này sẽ làm tăng diện tích thực tế của căn hộ, đồng thời qua đó làm giảm đi đơn giá/m2 của căn hộ, tạo tâm lý giá rẻ cho người mua. Người mua nhà vô hình chung sẽ bị thiệt hại không chỉ về diện tích sử dụng thực tế mà còn chịu thêm các khoản phí dịch vụ về sau (do được tính dựa trên diện tích căn hộ trong Hợp đồng).
Vì vậy, sau này, theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật Nhà ở 2014, diện tích thông thủy sẽ được áp dụng để tính diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong căn hộ thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ sẽ. Cách tính này được nhiều chuyên gia đánh giá là cách tính đúng chuẩn, đảm bảo được tối đa quyền lợi cho người mua về cả diện tích thực tế sử dụng lẫn phần diện tích tính phí dịch vụ quản lý vận hành của chung cư.
Như vậy, trong sổ hồng phải thể hiện cả diện tích sử dụng căn hộ và diện tích sàn xây dựng.
Như vậy, Hoozing giúp bạn làm rõ khái niệm về diện tích tim tường & thông thủy. Hi vọng những kiến thức trên giúp quý khách hàng trong quá trình mua bán các sản phẩm bất động sản trong tương lai. Đừng quên, Hoozing là đơn vị phân phối bất động sản sơ cấp và thứ cấp dựa trên nền tảng công nghệ thông minh, liên hệ Hoozing nếu quý khách hàng có bất cứ thắc mắc nào liên quan nhé!