tại sao giá đất hiện nay tăng

Giá nhà đất tăng cao và nguyên nhân tại sao?

Giá nhà đất tăng cao và nguyên nhân tại sao? Vị trí chiếm đến 40% giá trị bất động sản nhưng giá đất đang bị tác động bởi nhiều biến số hơn so với một vài thập kỷ trước.

Giá nhà đất tăng cao và nguyên nhân tại sao?

Tại một sự kiện báo cáo thị trường bất động sản TP HCM diễn ra giữa tháng 10/2019, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land, bà Nguyễn Hương chia sẻ các yếu tố kích giá đất leo thang.

Từ kinh nghiệm quan sát các cơn sốt đất trong gần 2 thập kỷ qua, bà Hương cho biết, để kiểm tra giá trị bất động sản, xét tổng thể ở mức tương đối, nhà đầu tư có thể đặt vào hệ quy chiếu tỷ lệ 40% vị trí – 30% thương hiệu nguồn lực chủ đầu tư – 30% các biến số còn lại. Phép thử này có thể đo lường giá bất động sản tăng vọt có hợp lý không và xuất phát từ nguyên nhân nào.

Một trong những giá trị cốt lõi của bất động sản được xem là quan trọng nhất chính là vị trí, chiếm tỷ trọng ở mức 35-40% giá trị tài sản. Điều này có nghĩa là nhà đất sẽ được tính hệ số giá đầu tiên là mặt tiền đường lớn rộng bao nhiêu m, có gần tiện ích nào, hay cách các trục giao thông chính bao xa. Vị trí là chuẩn mực vàng chứng minh vì sao bất động sản ở trung tâm đô thị luôn có giá rất cao nhưng vẫn không ngừng leo thang và điều này là bất biến trong mọi hoàn cảnh.

Trong khi đó, thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư và nguồn lực (tài chính và kinh nghiệm) triển khai dự án đến đâu, có đúng cam kết hay không, có thể chiếm tỷ trọng khoảng 30% giá trị tài sản. Tiêu chí này chỉ mới xuất hiện rõ nét nhất trong 5-10 năm trở lại đây khi có nhiều nhà phát triển giàu tiềm lực tài chính, kinh nghiệm. Đây là hệ quả từ những bước tiến dài của thị trường bất động sản nhờ được tích lũy qua nhiều biến động: sốt đất, khủng hoảng, đóng băng và hồi phục. Từ khi có tiêu chuẩn này, giá trị bất động sản bắt đầu được nhìn nhận đa chiều hơn.

Nguồn đất luôn khan hiếm.

Số lượng đất thì cố định nhưng con người thị không. Theo quy luật cung cầu thì khi nguồn cung cố định mà cầu tăng thì giá chỉ có tăng chứ không giảm. Dù lớn hoặc nhỏ nhưng sẽ có xu hướng tăng theo thời gian.

Đòn bảy tài chính

Một trong những nguyên nhân khiến kênh đầu tư BDS trở nên hấp dẫn và là kênh đầu tư có lợi thế là việc nó được ưu đãi trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính — hoặc vay tiền để đầu tư. Bây giờ toàn bộ mua là chạy theo quy hoạch trước, và tạo ra cái nhu cầu đi đầu tư đất ở khu vực đấy và tự dung khi có nhiều nhà đầu tư về khu đấy, đổ tiền về khu vực đấy thì giá đất nó tăng lên, anh chị cần hiểu rõ quy luật cung cầu và đa phần tại VN, những thời kì sốt đất thì hoàn toàn do quy luật cung cầu, giá đất được đẩy lên rất là cao so với giá trị thật. Ví dụ như ở Nhơn Trạch, Đồng Nai cách đây 3,4 năm giá đất chỉ có 500- 1000k/m, bây giờ đã đẩy leenn 3,5- 5tr/m trong khi vẫn là cánh đồng không, giá trị nó không tăng thêm, quy luật cung cầu của các nhà đầu tư.

Đất “sốt” từ nhu cầu thật hay do cò?

So với cách đây khoảng hơn nửa năm, giá đất tại nhiều địa phương đã có những biến động đáng kể. Một mặt bằng giá mới đã được hình thành và giá bất động sản thay đổi chóng mặt là những câu chuyện được giới đầu tư địa ốc liên tục cập nhập trong những tháng gần đây. Nhiều chuyên gia nhận định, mức tăng giá trong thời gian vừa qua có rất nhiều lý do khách quan lẫn chủ quan, trong đó có sự đẩy giá của các thành phần môi giới.

Tuy nhiên, theo Giám đốc Khối đầu tư của Savills Việt Nam Sử Ngọc Khương, nếu xét ở góc độ người tiêu dùng, nhu cầu ở của người dân là có thật. Hiện nay, Tp.HCM có khoảng 10 triệu dân, thì có 2-3 triệu là người dân ngoại tỉnh đến Tp.HCM sinh sống và làm việc nên có nhu cầu về nhà ở và sự cố cháy nổ một số chung cư gần đây cũng là yếu tố dịch chuyển đầu tư sang nhà gắn liền với đất.

Bên cạnh đó thì tích lũy của người dân nhiều hơn và nhà đất đang trở thành một loại hình “của để dành” đáng giá, bên cạnh vàng và tiết kiệm ngân hàng

Ngoài ra, để hình thành một đơn vị nhà ở, giá đất chiếm từ 40-60% và như vậy nếu giải quyết được chi phí đất thì sẽ có sản phẩm hợp túi tiền cho người dân. Tuy nhiên, từ khi có ý tưởng đầu tư đến tạo ra sản phẩm kéo dài từ 3-5 năm hoặc dài hơn. Với cú hích hạ tầng mạnh mẽ tại Tp.HCM giai đoạn 2015-2016-2017, việc tăng giá đất là diễn biến gần như tất yếu.

Một điểm đáng lưu ý nữa là diễn biến sốt đất do giới đầu cơ, môi giới tác động quá sâu vào thị trường làm thay đổi tâm lý của người mua, đầu tư, đầu cơ nhà đất. Việc lựa chọn những đơn vị môi giới uy tín luôn là một bài toán không hề dễ dàng.

Nhóm đáng lo ngại nhất hiện nay là nhà đầu tư đất nền đang sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà (phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng với tỉ lệ % lớn). Chỉ cần có sự thay đổi chính sách thị trường nhà đất thì những nhà đầu tư, nhất là nhỏ lẻ đang sử dụng đòn bẩy tài chính có thể bị tác động mạnh và trực tiếp

“Cuối cùng, hầu như quy hoạch tổng thể cho tỉnh thành về khu công nghiệp, khu du lịch, khu đô thị, khu công nghiệp sản xuất kinh doanh… đều khá rõ ràng. Đối với vai trò quản lý nhà nước hiện tại thì hoàn toàn có thể hạn chế bớt việc tận dụng mục đích sử dụng đất ở các khu vực không được phép chuyển đổi công năng.

–

BĐS NAM HƯNG ▶ CSKH: 033 439 0000 88 ▶ Hotline: 033 439 0000 ▶ Website: thoisu.com.vn/ ▶ Email: [email protected] ▶ Fanpage: Công Ty TNHH Đầu Tư Và Tm Bđs Nam Hưng